A force de produire des mètres carrés, le marché de l'immobilier commercial n'est plus loin du Krach


Les difficultés d’Unibail ne sont pas seulement liées au rachat de Westfield mais plus largement à la crise du secteur de l’immobilier commercial victime d’une surproduction de mètres carrés en plein marasme.


Le cours de bourse des foncières a décroché en février

Pour l’immobilier commercial, les feux orange du marché boursier se sont mis brusquement à clignoter le 21 février dernier. Ce jour-là, le cours des foncières du secteur a commencé à décrocher. Même Unibail déjà fortement éprouvée depuis le rachat de Westfield en 2017 n’y a pas échappé. En moins de deux mois, le cours de l’action est passée de 122,85 à 45,22. Depuis le début des années 90, l’entreprise n’avait jamais connu pareil dévissage, y compris lors de la crise de 2008. Le décrochage d'Altarea Cogedim, de Mercialys, de Klepierre et de Carmilla s’est avéré moins violent mais tout aussi net. Entre le 21 février et le 3 avril, le cours d’Altarea et de Mercialys est passé de 198,80 à 108,80 pour le premier et de 11,65 à 6,45 pour le second. Le cours de l’action Klepierre à 31,23 atteignait un niveau plancher à 15,47 le 15 mai tandis que celui de Carmilla à 18,34 tombait à 10 euros une semaine plus tard. En chutant de 19,50 à un niveau plancher de 13,65 en cinq semaines seulement, la dégringolade de l’action de Patrimoine et Commerce était plus rapide mais de moindre ampleur. Frey constitue une exception. Son action a certes connu une forte baisse du 21 février au 8 mai en passant de 35,80 à 29,60 mais, à la différence des autres foncières du secteur, elle se maintient à un niveau supérieur aux années précédentes. Pour combien de temps encore ? C’est un peu la question.

Un trop plein de mètres carrés en pleine crise sanitaire

Car la chute des cours de bourse des foncières n'est que le signe avant coureur d'une crise plus grave. Le marché de l’immobilier commercial est aujourd’hui en situation de surproduction. Selon une étude de Cushman & Wakefield, l'offre de commerces a été multipliée par trois en six mois pour atteindre un total de 2.1 millions de m2. Selon ce cabinet, l'importante de l’offre pourrait entraîner une baisse des loyers de l'ordre de 15 % à 20 %. En cause : la production soutenue de mètres carrés de commerces combinée aux crises successives qui n’ont cessé d’affecter le secteur du retail depuis 2018 jusqu’au confinement actuel. Certes l’autorisation de surfaces commerciales enregistre une baisse 1,5% par rapport à l’année précédente comme le souligne Procos, mais, outre le fait qu’elle est somme toute relativement minime, elle représente malgré tout 1 313 975 de m2. Pour un secteur durement éprouvé, le trop plein n’est plus très loin sauf à convenir comme le cabinet Cushman, que nous y sommes déjà. Les graves difficultés rencontrées par les enseignes ne font que le confirmer. Et nul doute que l’année 2021 sera celle de la réduction de voilure pour tous les grands réseaux qui s'emploieront à faire le tri parmi leurs points de vente. Le risque ? Voire le taux de vacance des zones commerciales les plus petites et les plus anciennes augmenter brusquement mais aussi celui des commerces des centres des villes moyennes, déjà fortement éprouvés.

D’où la nécessité d’instaurer un moratoire sans plus tarder si on ne veut pas voir les efforts du programme Action Cœur de Ville totalement anéantis. A force de différer l’application de cette mesure aujourd’hui réclamée par la Convention citoyenne, le choc risque de dépasser ce que l’on peut imaginer de pire.


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