Un tour de France des zones commerciales (2020)

Mis à jour : 5 nov. 2020

Et si nous partions à la découverte des zones commerciales ? En 23 villes et autant d'étapes, je vous invite à découvrir centres commerciaux et autres retail parks qui se sont multipliés ces dernières années. Après ce tour de France, vous comprendrez l’urgence de mettre fin à cet étalement des enseignes qui menace de transformer nos villes et paysages en un champ de ruine.


Ce tour de France fait suite à un premier livre : Le jour où les zones commerciales auront dévoré nos villes

Depuis les années 1980, les zones commerciales ne cessent de proliférer et de gagner du terrain. Les noms des mêmes enseignes sont écrits en grosses lettres colorées au faîte des vastes entrepôts, semblables à de gigantesques boîtes à chaussures alignées les unes à côtés des autres : E. Leclerc, Leroy-Merlin, Decathlon... Ces regroupements de hangars ne sont assurément pas des monuments prestigieux érigées au fil des siècles, patrimoine historique décrit dans les guides touristiques. Mais ils font partie de l’histoire contemporaine et du quotidien des Français qui s’y rendent régulièrement pour y faire leurs emplettes : alimentation, bricolage, essence, jardinage, livres, matériel sportif, mobilier, vêtements… Qui n’y a jamais garé sa voiture pour remplir son caddy ? Qui ne s’est jamais perdu dans le dédale de ses entrées et de ses sorties en allant y faire une course ? Ces zones font l’objet d’une guerre impitoyable entre les acteurs de la grande distribution, secteur le plus puissant de l’économie française, et les foncières, plus discrètes mais tout aussi puissantes. Pour pimenter le tout, des élus font de la résistance.


Le moratoire sur les zones commerciales proposé par la Convention citoyenne pour le climat changer la donne et leur donne l’opportunité de tenter de geler les projets comme Open Sky (ciel ouvert) à Valbonne, dans les Alpes-Maritimes, ou Ode à la Mer à Montpellier, dans l’Hérault. 


Au fil de ce tour de France, le voyageur pénétrera dans des « shopping promenade » au sein de « retail park new generation », expression utilisée pour désigner un centre commercial à ciel ouvert et doté d’un parking commun à l’ensemble des points de vente. Les termes anglo-saxons fleurissent. Ainsi, un tout récent centre commercial à Saint-Etienne, dans la Loire, inauguré en septembre 2020, a été baptisé Steel, « acier » dans la langue de Shakespeare. Il est coiffé d’un sur-toit métallique en forme de ruban, clin d’œil aux rubaneries qui contribuèrent à l’essor de l’industrie stéphanoise au XIXème siècle. Selon ses concepteurs, ce parement « semble caresser les collines alentours ». A chacun de se faire une opinion. Autre création des promoteurs du XXIème siècle : le « shopping promenade cœur Picardie » à Amiens, dans la Somme, qui revendique une ambiance intimiste avec des matériaux comme la brique et le bois.


Signe des temps, des espaces verts sont désormais aménagés pour la rendre plus plaisante, parallèlement au développement d’une offre de loisirs et de restauration. Avec, toujours pour activité principale en ligne de mire : la consommation.


Il était temps de répertorier ces zones commerciales sur une carte, un atlas d’une réalité géographique. A l’image du Tour de France cycliste dont chaque étape permet de découvrir le patrimoine national, j’ai donc imaginé un tour de France décalé. L’édition 2020 a été exceptionnellement déplacée à la fin de l’été, du 29 août au 20 septembre, en raison de l’épidémie de la Covid 19. Cet événement sportif suivi en France et dans le monde entier comptait vingt-trois étapes. 


Ce tour de France des temples de la consommation en comportera tout autant : vingt-trois zones commerciales à travers le pays. Il prend son départ de la même ville : Nice, dans les Alpes-Maritimes, la plus italienne des villes de la côte d’Azur avec son marché aux fleurs, sa promenade des Anglais et... sa zone de la plaine du Var où compte s’implanter à l’horizon 2022 un Ikea, le géant du meuble suédois. Le tour ne s’achève pas sur les Champs- Élysées mais près de l’estuaire de la Loire, à Nantes, en Loire-Atlantique. La ville souvent louée comme l’une des plus agréables à vivre de l’Hexagone résume bien le paysage de la périphérie tel qu’il se présente aujourd’hui, avec des projets de nouvelles parcelles de plus en plus souvent rejetés. Tout au long du parcours, seules trois villes-étapes de l’épopée cycliste 2020 ont été conservées : Pau et son Quartier libre dans les Pyrénées, Clermont-Ferrand et son parc d’activité des Gravanches en Auvergne, Grenoble et le projet Neyrpic sur une friche industrielle dans les Alpes. Cette exploration des périphéries se poursuit de l’Alsace à la Bretagne, en passant par l’Aquitaine : Mulhouse, Saint-Brieuc, Bordeaux…


Il est rare d’enfourcher la petite reine pour se rendre dans une zone commerciale. C’est donc en voiture que ce tour de France s’effectue, de rond-point en rond-point sur lesquels trônent des installations plus ou moins heureuses. Bon voyage !

SOMMAIRE


1ère étape Ajaccio : LECLERC CELEBRE LE MARIAGE DE L’HYPER ET DU CENTRE COMMERCIAL


2e étape Nice : IKEA PLUS QUE JAMAIS EN PERIPHERIE  


3e étape Valbonne, Sofia-Antipolis : RETIRER UN PROJET DE ZONE ? PAS SI SIMPLE


4e étape Centre-ville de Marseille : LE SAUVETAGE DU CENTRE-VILLE EN PLEIN NAUFFRAGE


5e étape Montpellier CI-GISENT LES ZONES COMMERCIALES ?


6e étape Toulouse UN CENTRE-VILLE A VAMPIRISER… 


7e étape Pau : MELER COMMERCE ET LOISIR ? TENTANT MAIS…


8e étape Bayonne : TAXER LES LOCAUX VIDES ? POURQUOI PAS, QUOI QUE…


9e étape Bordeaux : ICI, LE MORATOIRE DES ZONES COMMERCIALES A FAIT SES PREUVES


10e étape Clermont-Ferrand : IKEA PRIVé DE CENTRE COMMERCIAL


11e étape Saint-Etienne : UN CENTRE-VILLE EN SURSIS ?


12e étape Grenoble : CENTRE COMMERCIAL ATTEND DESESPEREMENT SON CINEMA


13e étape Mulhouse : LA MAITRISE DE LA PERIPHERIE S’EST REVELEE PAYANTE


14e étape Strasbourg : UNE ZONE FAUSSEMENT ECOLOGIQUE, FAUSSEMENT MIXTE  


15e étape Nancy : UN CENTRE COMMERCIAL DE CENTRE-VILLE 


16e étape Metz : ELARGIR UN CENTRE-VILLE AVEC UN CENTRE COMMERCIAL ? PAS FACILE !


17ème étape Troyes : UN MORATOIRE QUI PEINE A PASSER


18e étape Calais : PENDANT QUE SON CENTRE-VILLE COULE, MADAME LE MAIRE CONTINUE DE DEVELOPPER LA PERIPHERIE


19e étape Amiens : POURQUOI LES ZONES COMMERCIALES CONTINUENT DE SE DEVELOPPER


20e étape Caen : LA FACE CACHEE DE L’ENSEIGNE JAUNE ET BLEUE 


21e étape Morlaix : UN MUSEE ET UN FUNICULAIRE POUR SAUVER LE CENTRE-VILLE ?


22e (et avant-dernière) étape Saint-Brieuc : UN CENTRE-VILLE AU FOND DU TROU 


23e et dernière étape Nantes : POURQUOI TRANCHER ENTRE STOP OU ENCORE


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La Corse me fascine, les Corses m’étonnent, l’avenir de l’île m’inquiète. Invité à Bastia puis à Ajaccio à m’exprimer sur la multiplication des zones commerciales, j’ai découvert l’ampleur pris par ce phénomène notamment dans la région ajaccienne. Selon les chiffres les plus récents, la Corse compte 583 m2 de surfaces commerciales pour 1000 habitants contre une moyenne nationale de 350 m2/1000 habitants. Les chiffres sont encore plus alarmants quand on les compare avec ceux de l’Italie ou de l’Allemagne. A lui seul, le nouveau centre E. Leclerc d’Ajaccio montre qu’une densité déjà élevée de surfaces commerciales et l’affaiblissement du centre d’Ajaccio ne constituent visiblement pas des raisons suffisantes pour donner un coup d’arrêt à la montée en puissance de la périphérie.


1ère étape 

Ajaccio : LECLERC CELEBRE LE MARIAGE DE L’HYPER ET DU CENTRE COMMERCIAL


Le territoire : La zone Baleone, située à vingt minutes du centre-ville d’Ajaccio, occupée par deux énormes centres commerciaux totalisant 130 000 m² de surface commerciale.


L’événement : Le 27 juin 2018, un troisième centre commercial ouvre sous enseigne Leclerc à l’initiative de François Padrona, déjà propriétaire de deux magasins Leclerc sur l’île. 


Pourquoi c’est intéressant ? Avec ses 45 boutiques dont de belles enseignes comme Zara ou Nespresso, la chocolatière Alexia Santini et le pâtissier Pascal Filidori, la plus grande surface commerciale de l’île de Beauté en met plein la vue et rompt avec l’image « low cost » de E. Leclerc. 


Décryptage : Contrairement à un idée reçue et largement relayée par des médias très parisiens, l’hypermarché n’est pas mort. Oui, Carrefour, Casino et Auchan traversent une crise grave. Mais E. Leclerc (sans parler des groupements de supermarchés indépendants U et Intermarché) se porte très bien. Au terme d’une guerre des prix bas, l’enseigne a fini par laminer la rentabilité de ses concurrents et déloger Carrefour de la place de numéro 1. Cela dit, à force de négocier indéfiniment le bout de gras, les centrales d’achat arrivent à l’os. Même chez E. Leclerc ! En ouvrant son méga centre commercial à Baleone, E. Leclerc espère compenser la baisse des marges dans l’alimentaire par la location de boutiques à des enseignes désireuses de profiter des milliers de clients qui chaque semaine viennent remplir leurs caddies. Leclerc a ouvert un hypermarché dans un modèle comparable à Lille (Nord) et aimerait en faire autant à Calais (Pas-de-Calais) ou encore au Mans (Sarthe), deux villes où nous nous arrêterons.

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C’est une surprise et une bonne surprise sur un sujet où le refus de mesures radicales a longtemps prévalu. Le 24 août 2020, moins de deux mois après sa nomination à Matignon, Jean Castex demande aux préfets « de faire usage des pouvoirs dont (ils) dispose(nt) pour lutter contre l'artificialisation des sols générée par les équipements commerciaux ". Cette directive est présentée comme un premier pas vers la mise en œuvre du moratoire sur la création de surfaces commerciales demandé par la Convention citoyenne pour le climat. Vent debout, les représentants des foncières et de la distribution s’emploient à relativiser le danger que constitue la périphérie commerciale pour les centres-villes en soulignant la baisse du nombre de mètres carrés produits chaque année depuis la crise économique de 2008. Une tendance indéniable qui n’a pas empêché le nombre de grandes surfaces d’exploser et un million trois cent mille mètres carrés de surfaces commerciales supplémentaires d’êtreautorisés en 2019. Un chiffre considérable, surtout lorsqu’on sait que 90% des nouvelles surfaces sont créées en périphérie. Qui plus est, les projets ne manquent pas comme à Nice où Ikea a programmé l’ouverture de deux magasins : un petit et un grand. 


2e étape 

Nice : IKEA PLUS QUE JAMAIS EN PERIPHERIE  


Le territoire : La cinquième ville de France.


L’événement : Le 3 septembre 2020, l’« Atelier de conception » Ikea est inauguré en plein centre-ville, à deux pas de Nice Etoile, en présence du maire, Christian Estrosi.


Pourquoi c’est intéressant. En fait, il n’y aurait pas grand-chose à dire si Ikea ne prévoyait également l’ouverture d’un magasin de 24.000 m2 dans le nouveau quartier Saint-Isidore


Décryptage : Les grandes enseignes de périphérie sont-elles en passe de s’implanter dans les centres-villes ? C’est lemessage que passent en boucle les médias depuis l’ouverture du magasin Ikea de La Madeleine à Paris. A y regarder de plus près, on en est pourtant très loin. Le point de vente de Paris fait 5000 m2 (cinq fois moins qu’un magasin traditionnelle), celui de Nice, 300 m2. Autant dire qu’au regard du catalogue Ikea, il s’agit dans les deux cas de show-room. D’autres projets ? Pour l’instant, c’est tout. Un peu juste pour parler d’une nouvelle politique d’implantationdans les centres-villes. Surtout, l’entreprise n’entend pas changer de business model : 5 à 6 hectares en moyenne d’un seul tenant, une surface standard proche de 30 000 m2 pour le magasin, une surface de vente moyenne de 20 000 m2, une zone de chalandise d’un million d’habitants minimum à une heure de voiture. A Nice, l’ouverture du magasin du centre-ville précède l’ouverture des 24 000m2 à Saint Isidore, à Caen et au Mans, l’entreprisebataille pour ouvrir des grands formats en périphérie tandis qu’à Lyon, l’enseigne a déménagé pour la troisième fois sur…des terres agricoles en doublant de surface. Qu’à cela ne tienne, dans les esprits Ikea débarque en ville. Super communication ou médias complaisants ? Sans doute, un peu les deux... 

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Durant cinquante ans, Cap 3000 a régné sans partage sur la Côte d’Azur. Situé à Saint-Laurent-du-Var, face à la mer, ce centre commercial qui fut l’un des premiers à ouvrir en France figura également parmi les plus grands et les plus rentables de l’hexagone. Une superbe performance qui tenait en partie àl’absence de réelle concurrence avant que le contexte ne change en 2015 avec l’ouverture du Polygone Riviera, à Cagnes-sur-Mer. Fin 2016, un troisième méga pôlecommercial fut annoncé. Baptisé "Open Sky", ce projet de quelque 100.000 m2 de surface aux portes de Sophia Antipolis, sur le territoire de Valbonne ambitionne de créer des dizaines de milliers de surfaces commerciales supplémentaires. Open Sky divise la population ainsi que les Sophipolitains qui, ne vivent pas à Sophia, mais y travaillent et sont confrontés matin et soir aux difficultés croissantes de circulation. Les municipales sont l’occasion pour le maire sortant de promettre un redimensionnement du projet et pour son opposant écologiste de promettre son annulation. Lorsque je passe à Nice, le suffrage universel a tranché sans rien vraiment résoudre…


3e étape 

Valbonne, Sofia-Antipolis : RETIRER UN PROJET DE ZONE ? PAS SI SIMPLE


Le territoire : Le technopole de Sophia Antipolis et ses 40 000 emplois situé sur la commune de Valbonne.


L’événement. Joseph Cesaro, tête de liste écologiste, gagnel'élection municipale du 28 juin 2020 contre le maire sortant Christophe Etore… et Open Sky, un projet de La Compagnie de Phalsbourg située en bordure de l’autoroute A8.


Pourquoi c’est intéressant. Comme la quasi-totalité des propositions de la Convention citoyenne, le principe d’un moratoire sur les zones commerciales est approuvé par le président de la république le lendemain même du second tour.


Décryptage : Mais à Valbonne comme ailleurs, la mise en œuvre du moratoire s’annonce compliquée car les projets ayant obtenu les autorisations ne pourront être annulés sans donner lieu à un dédommagement des promoteurs. Et pour dissuader les élus de franchir le pas, ceux-ci n’hésitent pas évoquer des montants faramineux de plusieurs dizaines demillions d’euros. Même si les montants paraissant très exagérée, la menace a de quoi faire réfléchir les élus. Alors pourquoi ne pas demander aux promoteurs de revoir leur copie et de concevoir de vrais morceaux de ville ? Pas simple dans la mesure où ces entreprises ne saventgénéralement faire que des centres commerciaux. Ailleurs, à Montpellier (Hérault), le nouveau maire Michaël Delafosse apris la même décision que Joseph Cesario sans que l’on sache comment il compte indemniser le promoteur, tandis qu’au Mans (Sarthe), Stéphane Le Foll a, lui, annoncé ne pas vouloir revenir sur le projet de son prédécesseur pour ne pas compromettre le financement d’un futur tramway. Pas simple donc…

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Une idée largement répandue voudrait que le développement des zones commerciales ne mette en danger que les petites et moyennes villes. Erreur. De la même façon que personne n’aurait imaginé que l’aspect désert des villages et des bourgades que l’on traverse le soir puisse un jour caractériser les villes moyennes, la menace que font peser les zones commerciales sur les métropoles n’a rien d’une fiction. Sur ce point, Marseille pourrait même annoncer l’ultime étape du déclin urbain qui frappe notre pays. 

Départ au petit matin. L’A8 passe par Mandelieu et son centre commercial La Galerie, Fréjus et ses deux centres commerciaux, Carrefour et Casino, Les Arcs et son centre commercial Sud Dracénie Hyper U, Vidauban et son centre commercial Terre d’Azur, Le Luc et son centre commercial E. Leclerc, Brignoles et son centre commercial Saint Jean (un E. Leclerc), Trets et son centre commercial de la Bourlière…

Nous entrons dans Marseille par l’Est et découvrons un nouveau type de centre commercial : le centre commercial sportif. Il s’agit en l’occurrence de Décathlon Village, aujourd’hui implanté dans neuf villes françaises. Ouvert en 2005, le « village » de Marseille a été le premier. Depuis, nous dit l’enseigne, « il sert de laboratoire au concept ». Aménagé autour d'une « prairie » en accès libre, chaque village propose des aires de pratiques sportives en libre accès. Ainsi, à Marseille, le village abrite non seulement des aires jeux (squash, padel, golf, équitation, foot en salle, etc.) mais aussi des sociétés d’événementiel, des restaurants et des cafés, une librairie spécialisée, des espaces de santé et de mise en forme, un institut de beauté, un centre de rééducation canine, un hypnothérapeute, une école de danse… De quoi rivaliser avec les équipements sportifs publics.


4e étape 

Centre-ville de Marseille : LE SAUVETAGE DU CENTRE-VILLE EN PLEIN NAUFFRAGE


Le territoire : la rue de la République inaugurée en 1865.


L’événement. A partir du milieu des années 2000 par des fonds d'investissement, la rue est progressivement rachetée et vidée de ses habitants pour être réhabilitée et attirer les classes moyennes.


Pourquoi c’est intéressant. Quinze ans après le début de saréhabilitation, cette artère commerçante est surnommée « l'avenue Potemkine » en référence à ce décor de carton-pâte destiné à faire croire aux visiteurs en l’existence d’une ville. 


Décryptage : Pour Marseille, c'est une catastrophe ; pour d'autres villes, un avertissement. La réhabilitation de cette artère ne s’est inscrite dans aucun plan d’ensemble. Sur une zone de chalandise déjà largement pourvue en équipements commerciaux (dont les 250 000 m2 de « Plan de Campagne »), les ouvertures et les extensions n'ont cessé de se multiplier ces dernières années avec les Terrasses du port, le Prado, le Grand Littoral, etc.). Ici comme partout ailleurs, les promoteurs ont avancé le même argument : « Il faut lutter contre l’évasion commerciale ». Et àMarseille comme ailleurs, ce mot d’ordre a convaincu les élus. Résultat : l’offre a fini par se cannibaliser et, aujourd'hui, la moitié des commerces de la rue de la République affichent vacant. Ajoutez à cela des logements trop chers ou trop découpés pour intéresser une clientèle locale. Marseille mettra du temps à s'en remettre. Espérons au moins que cette leçon serve d’exemple.


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La salle n’est pas comble. Mais elle n’est pas vide non plus. Plusieurs journalistes se sont déplacés. Le signe que le dossier intéresse. Invité par la liste écologiste à m’exprimer sur le projet Ode à la Mer, j’ai hésité à venir de peur d’être catalogué politiquement avant de me dire que toute opportunité de m’exprimer sur le sujet est bonne à prendre. Qui plus est sur le projet Ode à la Mer qui, contre toute attente, a fini par dominer la campagne. Au point qu’au moment où j’interviens la liste écologiste est donnée en tête des intentions de vote. En proie à des dissensions internes, elle ne passera finalement pas le premier tour. Quand je repasse à Montpellier, les municipales ont donné la victoire au candidat socialiste et eu définitivement raison du projet de centre commercial. 


5e étape 

Montpellier CI-GISENT LES ZONES COMMERCIALES ?


Le territoire : Sur la commune de Pérols et la métropole de Montpellier.


L’événement : Quinze jours avant le premier tour de l’élection municipalele maire sortant de Montpellier annonce qu’il utilise la clause de revoyure pour rompre le contrat liant la Métropole au groupe Frey. Le projet Ode à la Mer est annulé.


Pourquoi c’est intéressant : Le retrait d’Ode à la Mer aurait-il été possible sans celui d’Europacity ? Le fait est que depuis les municipales, un nombre croissant de zones commerciales est contesté.


Décryptage : A l’heure de l’environnement et d’un retour au commerce de proximité, les politiques commencent à avoir des doutes sur l’utilité de projets qui paraissent dater d’un autre temps. Montpellier n’est pas la seule ville concernée.Les levées de boucliers contre les projets de zones commerciales se multiplient : contre Open Sky à Valbonne, contre La rue Bordelaise à Bordeaux, contre l’extension de Rosny 2 à Rosny-sous-Bois, contre le centre pôle ludo-commercial de Décathlon près de Montpellier, contre un autre Open Sky, au Grand Épagny, contre Yellow Pulse à Saint-Priest, contre Neyrpic à Saint-Martin-d'Hères ou encore contre le centre commercial Leclerc à Calais..

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Val Tolosa est un projet qui m’est apparu d’emblée comme totalement absurde. Aussi étonnant que cela puisse paraitre, j’estime que ce n’est pas toujours le cas 


6e étape 

Toulouse UN CENTRE-VILLE A VAMPIRISER… 


Le territoire : A 10 minutes à l’ouest de Toulouse via la RN 124, à Plaisance-du-Touch, dans la banlieue ouest de Toulouse.


L’événement : En juillet 2019, le Conseil d’État juge que Val Tolosa (160 boutiques sur plusieurs hectares de terres agricoles) ne présente pas « une raison impérative d’intérêt majeur suffisante pour justifier les atteintes à la protection des espèces (protégées) du plateau de la Ménude (le site où doit être aménagée la zone) ».


Pourquoi c’est intéressant : Réélu de peu, le maire sortant n’en démord pas : il veut urbaniser ces terres. De son côté, le promoteur, Unibail-Rodamco se borne à répéter qu’il « étudie les différentes options envisageables pour l’avenir du site » et que « d’autres procédures sont par ailleurs toujours en cours ».


Décryptage : Voilà vingt ans que Val Tolosa attend de se concrétiser. Un record si l’on compare l'ancienneté de ce projet de 60 000 m2 avec celle d'Europacity (Val d’Oise) ou d’Ode à la Mer (Hérault) au moment de leur annulation. En vingt ans, il s’en est pourtant passé des choses. D’abord ce ne sont pas les oppositions qui ont manqué ni les décisions défavorables. Ensuite, Toulouse est déjà un des territoires parmi les plus denses de France en termes de superficies commerciales. Pourtant Unibail, numéro un mondial, persiste à vouloir réaliser ce projet. Son objectif avec Val Tolosa ? Capter les clients du centre-ville qui jusqu’à présent reste encore attractif, comme Neyrpic à Grenoble (Isère). Preuve s'il en est que ni les opposants, ni le e.commerce ne refroidissent les ardeurs des promoteurs.


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Il ne faut pas plus de 2 heures de route pour relier Toulouse à Pau par l’A64. Au sortir de l’agglomération toulousaine, nous laissons sur notre droite Lannemezan et sa gigantesque zone industrielle pour rouler dans un paysage sans grand intérêt. Arrivés à Tarbes, nous nous mettons en quête d’un restaurant à l’hypermarché du centre commercial Le Méridien. Après avoir écarté le « Traiteur E. Leclerc » et la « Caféteria E. Leclerc », nous optons pour une pizza à la « Trattoria E. Leclerc » et pour une glace au « Bar glacier E. Leclerc ». A noter que d’autres enseignes proposent une cuisine plus régionale comme la « Bioréthèque bigourdane » et le « Relais d’Alsace », ou plus anglosaxonne comme le « lounge coffee tea » ou « Subway ». C’est l’estomac bien rempli que nous arrivons à Pau. Le ciel s’est couvert et l’entrée de ville n’en parait que d’autant plus sinistre. Dans son édition du 26 avril 2018, France 3 notait non sans cette pointe de bon sens qui caractérise les diagnostics trop tardifs pour ne pas être désespérant que « C'est toute la vie du cœur des villes qu'il faut revoir après des changements profonds orchestrés depuis une trentaine d'années à Pau comme dans les villes qui ont évolué selon ce modèle : développement des zones commerciales en périphérie et logements privilégiés en dehors des centres. »


7e étape 

Pau : MELER COMMERCE ET LOISIR ? TENTANT MAIS…


Le territoire : Lescar Soleilune des plus grandes zones commerciales de France, composée d'environ 330 commerces et de 7 000 places de stationnement, aménagée sur Lescar, commune de l’agglomération de Pau.


L’événement : Le groupe Casino fait le pari de transformer un Géant Casino en « pôle de commerces et d'activités de loisirs » avec une patinoire de 4000 m2 et un bowling de 2000 m2.


Pourquoi c’est intéressant : Depuis, ces deux équipements ont fermé et cela ne doit rien au hasard.


Décryptage : Commerce et loisir constituent des domaines économiques très différents. Le premier offre un retour sur investissement beaucoup plus court que le second tandis que les clients de l’un ne sont pas forcément ceux de l’autre. Ces logiques différentes rendent complexes la juxtaposition de ces activités sur un même espace. Ce qui explique des échecs fréquents à l’exception notable des centres de fitness. Ouvert en 1990, le parc d’attraction associé au centre commercial de la Toison d’or ferme trois ans plus tard. Même échec pour le parc aquatique Cousteau au Forum des Halles ouvert en 1989 et fermé lui aussi trois ans plus tard. En fait, les équipements ludiques et sportifs ne peuvent pas vivre sans financements publics. Ainsi, à Odysseum, le bowling et le karting à la charge exclusive de propriétaires privés ont mis la clé sous la porte. Quant au planétarium et à la patinoire, ils sont financés par la collectivité. Même constat au centre commercial Steelde Saint-Etienne, pour le musée du digital Micro Folie, « sponsorisé » par le ministère de la Culture. Bref, les équipements ludiques des zones commerciales sont condamnés à rester marginaux… à moins d’être pris en charge par le contribuable. Autant le savoir avant qu’après.


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Un ami palois me confie que lorsqu’il n’a pas le moral... il n’hésite pas à faire une heure et demi de voiture pour se rendreà Bayonne. Voisine de Biarritz et de Saint-Jean de Luz, la ville est, de fait, très appréciée. « À cette question posée par l’enquête, « pouvez-vous nous citer un exemple de ville en France (dans votre département ou région) qui devrait inspirer les élus pour construire le centre-ville de demain ? », Bayonne figure dans le panel des très nombreuses villes citées, comme Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, Agen, Angers ou Sceaux. », Sud Ouest, 04/07/2017


8e étape 

Bayonne : TAXER LES LOCAUX VIDES ? POURQUOI PAS, QUOI QUE…


Le territoire : Le centre-ville de Bayonne compte un peu plus de commerces vides qu’à Biarritz mais nettement moins qu’àPau. 


L’événement : Fin 2019, la municipalité adopte la « taxe sur les friches commerciales » pour inciter les propriétaires de locaux commerciaux vacants à les louer, y compris en faisant des concessions sur le montant du loyer.


Pourquoi c’est intéressant. Ici, la décision de taxer les propriétaires qui tardent à louer n’est pas dictée par une situation d’urgence. Il s’agit plutôt d’une mesure destinée à prévenir une augmentation des locaux vacants. 


Décryptage : Cet outil également adopté à Angoulême, Tarbes ou Soissons n’a pourtant rien d’idéal. D’abord la taxe n’est pas due si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. A Saint-Brieuc par exemple, la municipalité avait listé 42 locaux commerciaux à l’abandon, dont 28 ont été exonérés, leurs propriétaires ayant invoqué une baisse de loyer, une année de travaux, ou encore une absence d’exploitation indépendante de leur volonté. Surtout la taxe peut faire fuir les investisseurs lorsque la demande de locaux est faible sur le territoire. Elle peut aussi avoir pour effet de stimuler le marché dans un quartier tout en le dégradant dans un autre moins attractif. Avec au final un risque majeur : aggraver la perte d’intérêt des enseignes nationales pour le centre-ville au bénéfice de la périphérie.

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Départ de Bayonne à 10h30. Nous passons par Dax où un E. Leclerc est devenu la locomotive du centre commercial Grand Mail Adour Océane. Une multitude de ronds-points, un hypermarché monstrueux, quatre parkings gigantesques… Le temps de se perdre et de mesurer une nouvelle fois le cauchemar urbain dont les distributeurs et les élus à l’origine de ces projets sont si fiers et nous repartons vers la capitale de la nouvelle Aquitaine par l’A65 après avoir acheté un sandwich dans une station Total. 

Trois centres commerciaux de plus de 40 000 m2 cernent Bordeaux. Le plus ancien (il a été ouvert en 1980), Bordeaux-Lac, est situé au nord. Le plus grand, avec ses 150 commerceset ses 68 000 m2, Rives d’Arcins est implanté au Sud-est. Le plus fréquenté, avec ses 14 millions de visiteurs, Mérignac Soleil, est situé à l’Ouest. Et encore ne s’agit-il que des plus grands centres. Si on y ajoute les centres commerciaux de moins de 40 000 m2, il faut mentionner le Centre Commercial Rive Droite Lormont et ses 70 commerces, La Galerie Géant Pessac et Grand Tour avec leurs soixante commerces, le Centre Commercial Auchan Bouliac et la Galerie Saint-Médard avec leur cinquantaine de commerces Pour résister à la concurrence de tous ces mastodontes, dont les trois premiers totalisent plus de 25 millions de visiteurs, le centre-ville de Bordeaux dispose heureusement des Galeries Lafayette et deux centres commerciaux d’importance : Mériadec, voulu par Jacques Chaban-Delmas, avec son hypermarché Auchan et ses 75 commerces auquel s’est récemment ajouté la Promenade Sainte Catherine avec sa quarantaine de boutiques. Et encore, le développement de la périphérie commerciale a-t-il été fortement encadré durant plusieurs années. C’est dire ce que serait l’agglomération si tel n’avait pas été le cas…


9e étape 

Bordeaux : ICI, LE MORATOIRE DES ZONES COMMERCIALES A FAIT SES PREUVES


Le territoire : Le centre-ville de Bordeaux, en Gironde.


L’événement : En 2002, la Sem InCité est mandatée pour rénover les logements les plus vétustes et valoriser les pieds d’immeubles commerciaux en proposant des prix attractifs.


Pourquoi c’est intéressant : Le commerce fait aujourd’hui figure de premier employeur de la ville et constitue le premier pôle commercial d’Aquitaine, avec un taux de vacance de moins de 10 %.


Décryptage : Le programme de revitalisation n’aurait pas connu un tel succès si, en 2011, la Communauté urbaine de Bordeaux (aujourd’hui Bordeaux Métropole) présidée par Vincent Feltesse n’avait adopté une « charte d’urbanisme commercial ». Son objectif : prévenir la transformation de la périphérie commerciale en Far-West.

Avec à la clé deux annonces fortes : un moratoire sur les nouvelles zones commerciales et un encadrement de l’extension des zones existantes. Sur la rive gauche, les surfaces alimentaires sont plafonnées à 4 000 m2 et les autres surfaces commerciales à 12 000 m2. Sur la rive droite, les conditions sont également durcies.

Autre disposition de la charte : les extensions des pôles commerciaux sont tenues de respecter des conditions d’intégration urbaine et de modernisation architecturale.Difficile d’y voir une coïncidence : aujourd’hui le commerce est le premier employeur de la ville. Quant au taux de vacance commerciale, il s’élève à - 10 %. Comme quoi une stratégie claire se révèle toujours payante.

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Cap sur Clermont-Ferrand par l’A89. Après quatre heures trente de route, nous arrivons sur la ville par Riom, siège de « RLV » pour « Riom, Limagne et Volcans » issue de la fusion des communautés de communes de Limagne d'Ennezat, Riom-Communauté et Volvic Sources et Volcans. En 2018, les élus de ce groupement de 31 communes ont jugé la situation de leurs centres-villes suffisamment préoccupantes pour instaurer un moratoire commercial. Il faut dire que, à lui seul, le centre-ville de Riom a perdu en 12 ans 22 % de ses surfaces commerciales quand la zone commerciale d’Espace Mozac grimpait de 21 % et celle de Riom Sud de 26 %. Une tendance qui, à la veille du moratoire, n’était pas prête de s’inverser puisqu’une trentaine de projets était prévue. A l'échelle du Grand Clermont, RLV prend un risque : celui que les magasins qui ne peuvent plus ouvrir sur la communauté de RLV s’installent dans les zones commerciales de Clermont…


10e étape 

Clermont-Ferrand : IKEA PRIVé DE CENTRE COMMERCIAL


Le territoire : Le zone des Gravanches, au nord de Clermont-Ferrand, à la jonction des autoroutes A710 (Lyon) et A71 (Paris).


L’événement :  Le jeudi 20 juin 2019, le document d’aménagement artisanal et commercial du territoire limite le développement commercial en périphérie, en privilégiant les requalifications aux extensions et en misant sur une complémentarité entre centres-villes et périphéries.


Pourquoi c’est intéressant. Suite à l’adoption de ce document, Ikea se trouve dans l’impossibilité d’ouvrir son quatrième centre commercial français à ciel ouvert sur la zone des Gravanches (après l’ouverture des magasins de Villiers-sur-Marne dans le Val-de-Marne, Vedène-Avignon dans le Vaucluse et Bayonne dans les Pyrénées-Atlantiques).


Décryptage : A l’instar de Bordeaux, le Grand Clermont entend favoriser le retour du commerce dans les centres-villes en limitant fortement le développement du commerce de périphéries. Si la zone des Gravanches peut accueillir du commerce, celui-ci doit désormais concerner l’équipement de la maison, le sport et les loisirs. Pour Ikea, c’est la fin définitive de son projet de centre commercial. Seul Leroy Merlin sera autorisé à s’installer à côté d’Ikea pour s’agrandir. Pour cela, l’enseigne de bricolage quittera le quartier du Brézet, à Clermont-Ferrand, et sera remplacée par des commerces de proximité. Une redistribution des cartes cohérente entre la périphérie et le centre de l’agglomération.

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Le 4 septembre, je réponds à la demande d’interview au Progrès sur Steel, le nouveau centre commercial de périphérieréalisé par la foncière Apsys. Selon moi, « Steel va définitivement accréditer un processus de déclin déjà amorcé, dans la mesure où la plupart des enseignes qui s’installent à Steel auraient pu s’installer dans le centre-ville de Saint-Étienne (…) Il ne restera bientôt plus dans le centre-ville que les services publics et les activités sur le déclin ». Sur la même double page, le maire, Gabriel Perdriau défend l’idée contraire. Selon lui, Steel « permet de créer une attractivité commerciale complémentaire du centre-ville, qui rayonnera bien au-delà de notre métropole. » Tout est dit. L’avenir tranchera. 


11e étape 

Saint-Etienne : UN CENTRE-VILLE EN SURSIS ?


Le territoire : Le quartier Pont-de-l’Âne / Monthieu à Saint-Etienne.


L’événement : Steel, un « retail parc new generation » (ainsi qu’il se présente sur son site Internet) ouvre ses portes en septembre 2020. 


Pourquoi c’est intéressant. Abritant 70 magasins, restaurants et cafés ainsi que des espaces de loisirs comme un « trottipark », la nouvelle zone commerciale suscite l’inquiétude des commerçants du centre-ville. 


Décryptage : Les zones commerciales aménagées sur d’anciennes friches sont-elles moins préoccupantes que celles aménagées en plein champ ? Pas vraiment... Dans les deux cas, ces zones affaiblissent les centres-villes et génèrent des déplacements automobiles supplémentaires. C’est le scénario prévisible pour ce tout nouveau centre commercial en périphérie de Saint-Etienne. Dans les faits, Steel, qui devait être axé exclusivement sur l'équipement de la maison, sera positionné sur l’équipement de la personne et concurrencera donc directement les commerces de centre-ville. Tandis que le promoteur, Apsys, invoque la nécessité de lutter contre l’évasion commerciale, le maire se veut rassurant et écarte le risque de cannibalisation : « Steel veut séduire les enseignes qui ne sont pas implantées à Saint-Etienne. » Comme pour le contredire, H&M a depuis annoncé son départ du centre-ville pour le centre commercial. Une décision qui augure mal de l’avenir.


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Jamais conseil communautaire n’aura été aussi tendu, les interventions aussi nombreuses, le débat aussi long. A l’ordre du jour de l’assemblée du 6 avril 2018, le projet de centre commercial Neyrpic sur Saint-Martin d’Hères, dans l’agglomération grenobloise. Au cœur des échanges : un document exposant onze mesures supposées pouvoir éviter que le futur centre commercial ne déstabilise les commerces du centre-ville de Grenoble que des autres communes de la métropole. Trois heures plus tard, le vote en faveur du document ouvre la voie au projet. A la tête d’un groupe minoritaire dans une assemblée présidée par le maire socialiste d’une petite commune de la métropole, les élus verts de Grenoble ne sont pas en mesure de faire barrage. Démarrée dès 8 h 30 du matin, devant le siège de Grenoble-Alpes Métropole, la mobilisation des opposants au projet de centre commercial et l’opposition du maire de Grenoble ne réussit pas à faire pencher le vote de l’assemblée contre Neyrpic. David Queiros, maire communiste de Saint-Martin-d’Hères, peut afficher un large sourire. Grenoble vient de fournir le contre-exemple de Clermont-Ferrand dont les élus ont choisi de mettre un coup d’arrêt à la périphérie commerciale. 


12e étape

Grenoble : CENTRE COMMERCIAL ATTEND DESESPEREMENT SON CINEMA


Le territoire : Une friche industrielle anciennement occupée par les usines Neyrpic, située entre le campus universitaire et le centre-ville de Grenoble, sur près de 50 000 mètres carrés. 


L’événement : Le projet multiplexe prévu dans la future zone commerciale Neyrpic est rejeté par la commission départementale d’aménagement cinématographique de l’Isère le 12 février 2020. En cause : un équipement cinématographique du département jugé déjà suffisant.


Pourquoi c’est intéressant : Le refus du complexe UGC, confirmé par la Commission nationale, est un coup dur pour le centre commercial d’Apsys.


Décryptage : Pour l’instant, les décisions de justice ont été défavorables aux opposants qui n’ont pas pu empêcher le début des travaux de la zone commerciale. Mais, le refus du projet de cinéma porte un sérieux coup dur à Neyrpic. Pour des raisons liées à leur taille et aux besoins de stationnement, les multiplexes s’implantent souvent dans les centres commerciaux. En 2019, le dernier centre commercial d’Apsys inauguré à Sevran abrite ainsi un Kinepolis de 9 salles. Bien sûr, un multiplexe génère moins de trafic qu'une moyenne surface. Mais il contribue à la réussite des restaurants qui, à la différence des cinémas, sont des acteurs indispensables à la forte attractivité d'un centre. Or Neyrpic ne pourra pas marcher sans pôle restauration, qui ne pourra pas marcher sans cinéma. La suite probable ? La présentation d'un nouveau projet de cinéma revu à la baisse.


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Je garde un excellent souvenir de Mulhouse pour y avoir découvert une autre Alsace. Mais mon cas reste peu fréquent. Car c’est par la capitale du Haut-Rhin que le journaliste Vincent Noyon commence un autre tour de France, celui « des villes incomprises ». Mulhouse fait partie des villespostindustrielles que l’on s’imagine volontiers tristes et froides mais qui sont en réalité animées, sympathiques et cosmopolites. Pour qui la connait vraiment, Mulhouse est une ville qui bouge, où l’on trouve de nombreux musées (cité de l'automobile, cité du train...), de nombreuses salles de spectacle (la filature, le théâtre de la Sinne, l'entrepôt), des galeries d'art (motoco...), des galeries commerçantes (la maison Engelmann), des pâtisseries gourmandes (Cabosse, Jacques....), des belles boutiques (Longchamp, Repetto, Sandro...), des bars à vin (proposant régulièrement de soirées à thème), de nombreux petits restaurants conviviaux et des restaurants gastronomiques... nombreux sont aussi les pop-up store et boutiques éphémères... Mulhouse ne s'arrête jamais... et tout ça dans un centre-ville piéton, de beaux bâtiments, des ruelles pavées et des façades décorées! 


13e étape

Mulhouse : LA MAITRISE DE LA PERIPHERIE S’EST REVELEE PAYANTE


Le territoire : miraculeusement préservé, le centre-ville vautà Mulhouse d’être labellisée « ville d’art et d’histoire ». 


L’événement : En 2018, le taux de vacances des commerces de centre-ville a baissé de 44% pour se stabilisé en dessous des 10%.


Pourquoi c’est intéressant : Si on la compare à Montpellier, Mulhouse compte moins d'habitants, de cadres, de ménages fiscaux, de diplômés ou d’emplois dans le commerce… Maisplus de chômeurs. Et pourtant, le centre-ville de Mulhouse se porte mieux que celui de Montpellier. La clé du succès ? Une prise de conscience du danger représenté par le suréquipement commercial suivie d’une politique volontariste.


Décryptage : Cette politique volontariste se résume en quatre étapes. 

La première : le consensus, en 1998. La ville, la chambre de commerce et d’industrie, la chambre de métiers et la chambre de consommation d'Alsace signent une charte destinée à favoriser le développement du commerce urbain. La deuxième : l’alerte, en 2003. La chambre de commerce et d’industrie revient à la charge en dénonçant « une saturation de l'offre alimentaire, textile ou sports ». La troisième : un premier coup d’arrêt, en 2007 : le nombre de zones commerciales est limité aux quatre pôles existants. Enfin, la quatrième : un second coup d’arrêt, en 2014 : pour l'agglomération « il y a peu ou pas de potentiel pour de nouveaux m2 commerciaux ». Ce sont les fruits de cette politique exigeante que récolte aujourd’hui le centre de Mulhouse.

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Ma confrontation avec Antoine Frey fait partie de ces rares débats avec les patrons de centres commerciaux. Organisé à l’initiative de France Inter, il fut particulièrement tendu. 


14e étape

Strasbourg : UNE ZONE FAUSSEMENT ECOLOGIQUE, FAUSSEMENT MIXTE


Étape numéro quatorze : la zone commerciale du nord de Strasbourg, (Bas-Rhin).


Le territoire : Shopping promenade Cœur Alsace est prévu sur la zone commerciale Nord de Strasbourg à cheval surquatre communes de l’Eurométropole alsacienne : Vendenheim, Mundolsheim, Lampertheim et Reichstett. 


L’événement : L’ouverture de Shopping Promenade Cœur d'Alsace est attendue pour 2021.


Pourquoi c’est intéressant : Implantée sur quatre communes, la future zone commerciale du Nord de Strasbourg est présentée par son promoteur Antoine Frey comme une opération exemplaire, notamment au niveau environnemental avec un « agroparc » de plus de cinq hectares dédiés à la culture de produits bio distribués sur place en filière ultra-court, en collaboration avec un collectif local d’agriculteurs.


Décryptage : Sur le plan esthétique, assistons-nous à la « fin du carnage architectural » comme promis ? Chacun jugera mais, d’un point de vue strictement esthétique, rien n'augure d'un grand moment d'architecture… Sur le plan environnemental, la zone « pourra se parcourir à pied (sic) et à vélo » mais elle sera surtout accessible par deux routes départementales et l’autoroute A4 avec 800 000 clients attendus, et pour lesquels 2200 places de parking sont réservées. Inutile de les chercher sur les plans : celles-ci ne sont jamais mentionnées. La zone sera-t-elle mixte comme l’affirme le promoteur ? En fait, il y aura deux zones : une constituée exclusivement de commerces, une autre d’immeubles. Compliqué de parler de mixité… Pour conclure, une zone on ne peut plus classique au sens fonctionnaliste du terme.

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Est-ce un hasard ou le fruit de la destruction d'une partie de la ville ancienne ?


15e étape

Nancy : UN CENTRE COMMERCIAL DE CENTRE-VILLE


Le territoire : Autrefois très populaire, Saint-Charles-Centre-ville est devenu le quartier d'affaires de la ville avec ses tours de bureaux et son centre commercial inauguré en 1976.


L’événement : Le centre commercial d’une centaine de boutiques vient d’être rénové pour un montant de 10 millions d’euros.


Pourquoi c’est intéressant : A cinq minutes de la célèbre place Stanislas, Saint Sébastien accueille 8 millions de visiteurs pour un chiffre d’affaire de 105 millions d’euros par an.


Décryptage : Saint Sébastien est un centre commercial de centre-ville, une catégorie qui inclut également Les Halles à Paris, La Part-Dieu à Lyon, Mériadeck à Bordeaux, Le Polygone à Montpellier, La Toison d’Or à Dijon, les Docks Vauban au Havre… A la différence des zones commerciales situées en périphérie avec leur parking à ciel ouvert et leurs accès routiers (routes départementales, autoroute, voire les deux), les centres commerciaux ne concurrencent pas les centres-villes mais renforcent leur attractivité en attirant des clients qui, ailleurs, ont tendance à faire leurs achats en périphérie. Dans le jargon, on appelle cela une « locomotive », terme qui désigne la capacité d’une enseigne à tirer à sa suite l’ensemble du commerce environnant.

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16e étape

Metz : ELARGIR UN CENTRE-VILLE AVEC UN CENTRE COMMERCIAL ? PAS FACILE !


Le territoire : Le quartier de l'Amphithéâtre, dont le Centre Pompidou-Metz est la pièce maitresse, est situé sur une ZAC de 38 hectares, à proximité immédiate de la gare de Metz. 


L’événement : Le centre commercial Muse de 37 000 m2 est inauguré fin 2017 à deux pas du centre Pompidou.


Pourquoi c’est intéressant : Avec l’ouverture de Muse, l’idée, séduisante, est d’élargir le centre-ville. Mais de l’idée à sa concrétisation, le chemin s’est révélé moins évident que prévu.


Décryptage : A pied, il faut vingt minutes pour passer du centre historique à Muse. Une distance suffisante pour contraindre les visiteurs à choisir entre les deux sites. Zara n'a pas hésité longtemps : l'enseigne a quitté le centre historique pour Muse. Dans le centre historique, les Galeries Lafayette sont à la peine tandis que pour survivre, le centre commercial Saint-Jacques en est réduit à descendre en gamme en accueillant "Action", une enseigne qui cartonne... en périphérie. Faute d’une zone de chalandise suffisante pour absorber près de 40 000 m2 supplémentaire, Muse amorce finalement moins un élargissement qu’un déplacement du centre-ville de Metz, de la cathédrale vers le nouveau musée. Comme souvent, la création massive de commerces se termine pas le déshabillage de Pierre au bénéfice de Paul.

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17ème étape

Troyes : UN MORATOIRE QUI PEINE A PASSER


Le territoire : La zone commerciale de Saint-André-les-Vergers, commune située au sud-est de Troyes.


L’événement : L’enseigne belge Colruyt y ouvre son nouveau magasin en septembre 2020. 


Pourquoi c’est intéressant : Et pourtant… Le moratoire sur la périphérie commerciale demandé par François Baroin, président de la métropole et maire de Troyes, a été instauré en2019…


Décryptage : En matière de zones commerciales, l’agglomération de Troyes frise depuis longtemps l’overdose. Pour le berceau et la capitale des magasins d’usine, latentation est grande de militer pour ralentissement plutôt quepour un arrêt brutal. La zone de Saint-André-les-Vergers a donc continué à se développer. Les dossiers sont passés juste avant l’adoption en 2019 d’une déclaration des élus en faveur du moratoire. Ils ont été saucissonnés par le promoteur pour être juste en dessous du seuil nécessitant une autorisation. Pour le maire de Saint-André, le coup est parti. A quoi bon vouloir l’arrêter ? Alors que le Super U voisin a déposé un recours, les élus de la métropole préfèrent regarder ailleurs. Comme quoi certains élus n’ont pas envie d’arrêter de se doper à la zone commerciale, surtout lorsqu’ils craignent de « leur » zone concurrencer et déclasser par une autre zone.

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Mon intérêt pour Calais ne date pas de tour de France. 

18e étape

Calais : PENDANT QUE SON CENTRE-VILLE COULE, MADAME LE MAIRE CONTINUE DE DEVELOPPER LA PERIPHERIE


Le territoire : la « Zone industrielle, zone d'activité » de 17 hectares de la Rivière-Neuve, près de l’A16, à Calais.


L’événement : Le projet d’hypermarché Leclerc et de magasin de bricolage sur Rivière-Neuve est retoqué par la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en août 2020. 


Pourquoi c’est intéressant : Un premier projet de zone commerciale, beaucoup plus ambitieux, avait déjà été refusé en 2018. Le dossier soumis en 2020 est une version plus modeste du projet initial, un procédé habituel pour faire passer en deux fois ce qui ne réussit pas à passer en une. Accepté au niveau départemental, ce second projet est à son tour rejeté au niveau national. 


Décryptage : Calais fait partie des villes retenues pour le dispositif « Action Cœur de Ville ». Ce dispositif destiné à revitaliser les centres-villes n’est pas conditionné à l’abandon des projets de zone de périphérie. A Calais, madame la maire peut donc à la fois bénéficier d’une aide de l’Etat pour tenter de ranimer son centre-ville et, en même temps, soutenir un projet de zone commerciale pilotée par un E. Leclerc. Une enquête réalisée par le CUEJ (centre universitaire d’enseignement du journalisme) de Strasbourg montre, hélas, que ce cas est loin d’être isolé. Selon cette étude, les surfaces commerciales en périphérie auraient ainsi continué à s’étendre dans plus de 80% des communes bénéficiaires du dispositif…

19e étape

Amiens POURQUOI LES ZONES COMMERCIALES CONTINUENT DE SE DEVELOPPER


Le territoire : Une nouvelle zone commerciale située au nord de l’agglomération d’Amiens.


L’événement : En 2018, un an après l’ouverture du Shopping Promenade, la presse quotidienne régionale fait un premierbilan en comptant les « victimes » collatérales de cette nouvelle zone commerciale.


Pourquoi c’est intéressant : La périphérie est aujourd’hui le lieu d’une guerre où des prédateurs s’en prennent à des proies affaiblies, des centres commerciaux plus anciens et souvent plus petits.


Décryptage : Les nouvelles zones commerciales ne répondent pas à une augmentation du nombre de clients mais à la captation par des nouveaux venus des clients des zones existantes. L’ouverture de Shopping Promenade à Amiens fournit un parfait exemple de ce jeu à somme nulle. La zone d'une trentaine de commerces et de 40 000 m2 est aménagée en plein champ de façon à pouvoir s’étendre au fil du temps. Le parking qui peut accueillir 1 300 voitures ne laisse planer aucun doute sur le fait que Frey entend attirer les clients de loin. En 2018, un an après son ouverture, le Courrier Picard évalue les premiers dégâts sur les commerces environnants des zones d'Auchan, de Glisy, du centre-ville... En 2020, lequotidien régional identifie le grand perdant : « Tout une partie de la zone commerciale de l'hypermarché Carrefour, au nord d’Amiens, est désormais vide. L’arrivée d’un centre commercial nouvelle génération l’a achevée ». Valeur ajoutée et richesse créée ? Zéro. Sauf pour le promoteur de Shopping promenade, bien sûr.

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20e étape

Caen : LA FACE CACHEE DE L’ENSEIGNE JAUNE ET BLEUE 


Le territoire : Ikea est implanté à Fleury-sur-Orne, à l’entrée sud de Caen.


L’événement : La nouvelle tombe début janvier 2020 : en dépit des oppositions, Ikea se réserve le droit de construire son centre commercial, en périphérie de Caen.


Pourquoi c’est intéressant : Ikea, implanté là depuis 2011, souhaite construire un centre commercial, baptisé Ikea Center, adossé à son magasin de meubles. Ce centre commercial comporterait un hypermarché, 15 moyennes surfaces et 70 boutiques. 


Décryptage : L’histoire remonte à 2008. Cette année-là, IKEA annonce son intention d’ouvrir un magasin sur l’agglomération de Caen la mer. L’autorisation lui est accordée sans hésitation. Mais coup de théâtre : peu de temps après l’ouverture, Ikea dépose une nouvelle demande d’exploitation pour son « Ikea Center ». Ikea a adopté la « stratégie du pied dans la porte », méthode qui consiste à faire passer un projet en plusieurs étapes. Le procédé est malhonnête. Il a d’ailleurs été sanctionné par la jurisprudence (CAA Nantes, 21/06/2016, 14NT02441). A l’exception de la commune d’implantation (Fleury-sur-Orne), personne ne souhaite cette zone commerciale. Mais Ikea s’en fiche complètement. Affichant une attitude arrogante, elle veut cette zone et elle l'aura. Lorsqu’elle avait été contrainte de revoir à la baisse un autre projet de centre commercial, à Bayonne, elle ne s'était d'ailleurs pas privée de faire savoir qu'elle ne renoncerait à rien du tout. D’où une question simple : qui décide vraiment de l’aménagement aujourd'hui en France ?

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Une partie de ma famille est originaire de Morlaix. C’est dire la tristesse que m’inspire l’état de la ville aujourd’hui. Morlaix n’est pas la seule commune dont le centre semble se réduire un peu plus chaque jour mais que d’aveuglement ! 

21e étape

Morlaix : UN MUSEE ET UN FUNICULAIRE POUR SAUVER LE CENTRE-VILLE ?


Le territoire : son centre-ville ancien niché au pied du viaduc.


L’événement : Comme plus de 200 villes, Morlaix et la communauté de commune ont signé une convention « Action Coeur de Ville » en 2018.


Pourquoi c’est intéressant : A Morlaix, le centre-ville s'est réduit comme peau de chagrin au point que la périphérie capte désormais près de 90% des achats (contre 65% au niveau national). 


Décryptage : Le dispositif « Action Coeur de Ville » sur Morlaix est loin de faire l'unanimité. Le projet de complexe culturel peine à trouver son positionnement en passant d'une « médiathèque » à un « tiers lieu » puis à une « plateforme culturelle ». Les projets de musée et de funiculaire sont critiqués pour leur coût. Surtout, l'opposition met en cause ces priorités et souligne, a contrario, l'absence de mesures propres à redynamiser les commerces et à revaloriser l’habitat ancien. Si la convention incite à modérer le développement commercial de la périphérie, elle ne fixe aucun objectif précis. Pour l'opposition, le plan d'action est complètement décalé par rapport aux enjeux. La maire se défend en mettant en avant les financements obtenus. En juin 2020, les électeurs rendent leur verdict : la maire sortante a été nettement battue aux municipales.

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Je n’étais pas revenu à Saint-Brieux depuis de nombreuses années. Autant dire que la redécouverte de la ville fut un choc. 

22e (et avant-dernière) étape

Saint-Brieuc : UN CENTRE-VILLE AU FOND DU TROU


Le territoire : Le centre piétonnier de Saint-Brieuc, autour de la place du Marché et des anciennes halles aux poissons.


L’événement :


Pourquoi c’est intéressant : avec près de 200 commerces vacants, le déclin du centre de Saint-Brieuc est en fait largement amorcé en 2018. L’extension d’une zone commerciale a été refusée au prétexte qu’elle porterait préjudice au centre-ville.


Décryptage : Problème posé : considérant que les zones commerciales sont désormais gérées par l’ensemble des communes d’un même territoire, une ville centre est-elle en droit de s’opposer à l’extension d’une de ces zones si elle estime que cette extension peut porter préjudice à son centre-ville ? Telle est la question qui se pose à Saint Brieuc en 2018. Réponse de la maire de Saint-Brieuc : dire non à l’extension d’une zone de périphérie, c’est défendre le centre-ville de la ville centre et donc lui permettre de remplir sa fonction de locomotive à l’échelle du territoire. Réponse de la maire de Langueux (la commune voisine d’où une zone existante cherche à s’étendre) : un refus priverait l’ensemble des communes de nouvelles recettes fiscales. Au final, l’extension de la zone commerciale est refusée. C’est l’argument de la maire de Saint-Brieuc qui l’emporte. Pourtant, celle-ci est battue aux élections municipales de 2020. La raison de ce désaveu : avec près de 200 commerces vacants, le déclin du centre de Saint-Brieuc est en fait largement amorcé en 2018. Et c’est ce réveil pour le moins tardif de la majorité au pouvoir depuis vingt ans que les Briochins ont décidé de sanctionner.

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23e et dernière étape

Nantes : POURQUOI TRANCHER ENTRE STOP OU ENCORE 


Le territoire :


L’événement : parmi les nombreux projets programmés sur la métropole, la restructuration commerciale et le renouvellement urbain poussé par le E. Leclerc de Paridis, qui s’étend déjà sur 31 000 m2 à l’est de Nantes.


Pourquoi c’est intéressant : Dans l’esprit d’en faire un cœur de quartier, il est prévu un hyper à peine plus grand, 85 boutiques (au lieu d’une soixantaine aujourd’hui) et 5 moyennes surfaces, avec aussi des logements et des activités culturelles ou de loisirs. Aucune date n’est encore fixée mais Cap Transaction aurait déjà lancé la commercialisation.


Décryptage : Nantes résume bien le paysage de la périphérie tel qu’il se présente aujourd’hui. Les projets commencent à être rejetés de plus en plus souvent dans sa périphérie. Après ceux de Machecoul ou de Clisson l’an dernier, c’est au tour de celui de Grandchamp-des-Fontaines de se voir retoquer. Des centres commerciaux sont très malades. Le taux de vacance de la galerie Auchan de Saint-Herblain est de 50%. Sa fermeture ne relève plus d’un scénario fantaisiste. Les enseignes intégrées souffrent. Casino a vendu ses hypers. L’avenir du Carrefour de La Beaujoire inquiète. Quant à Auchan, la rénovation de son magasin de Saint-Herblain risque d’attendre. Et pourtant, ce n'est pas la fin des grandes surfaces. Avec Lidl, tous les indépendants voient leur croissance augmenter qu'il s'agisse de Leclerc, U ou Intermarché. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si le plus grand projet de centre commercial est actuellement poussé par un E. Leclerc. Le rêve de son patron, Pierre Chartier ? Un nouvel hypermarché, 85 boutiques et 5 moyennes surfaces. Un projet de plus qui prouve que, si le pire n'est jamais certain, le meilleur est loin d'être garanti.

Pour tout esprit amoureux de la campagne et des villes, le tableau de la France des zones commerciales a quelque chose de désespérant. L'absence d'imagination, le marketing architectural ostentatoire, l'aménagement en vase clos, la place occupée par des parkings sans fin, le vieillissement prématuré des structures, toutes ces caractéristiques constituent autant d'outrages violents à un paysage qui a mis des siècles à se former. Inversement, la situation semble avoir atteint un tel point que beaucoup veulent croire en la fin prochaine d'un modèle condamné par les exigences environnementales et un marché en voie de saturation.


Erreur ! Ce refrain de la fin prochaine des grandes surfaces tourne en boucle depuis des années. La réalité, celle des chiffres notamment, est bien différente. La distribution née au lendemain de la guerre avec l'essor de la voiture n'est pas morte. Elle est affaiblie. Et c'est précisément pour cette raison qu'elle constitue un danger pour les villes.


Aujourd'hui encore, le pire est toujours possible


Les grandes surfaces alimentaires et spécialisées ne sont pas toutes malades. Pour ne prendre que l'exemple des leaders du marché, Carrefour est en crise mais les adhérents E. Leclerc, eux, se portent bien. Ce sont d'ailleurs les membres de ce mouvement coopératif qui sont à l'origine des zones commerciales les plus impressionnantes que ce soit à Ajaccio, à Calais, au Mans ou à Nantes. 

La distribution a bien compris que sa survie se jouait dans la création de zones intégrant l'alimentation de détail, l'équipement de la personne et la culture, autant de commerces qui jusqu'à une date récente ne se trouvaient qu'en centre-ville. Chaque distributeur espère ainsi pallier la baisse inexorable des marges en monnayant son attractivité auprès d'autres enseignes et en se diversifiant dans la location commerciale. Que le développement de ces zones d'une nouvelle génération porte préjudice aux villes n'a au bout du compte qu'une importance secondaire dès lors que celles-ci sont appréhendées comme une zone commerciale parmi d'autres.

Si rien n'est fait dans les années à venir, des villes moyennes continueront de décliner, des zones péricliteront, de nouvelles s'imposeront en dehors de toute régulation urbaine. Rien d'extraordinaire si l'on observe ce qui se passe aux Etats-Unis. Là-bas, le jeu de la concurrence se traduit chaque année par des fermetures définitives, l'abandon de sites et l'ouverture de nouveaux centres commerciaux sur d'autres sites. Il n'y a qu'en France que l'on veut frénétiquement voir dans les fermetures de malls la fin d'un modèle quand, outre Atlantique, celles-ci font au contraire partie intégrante de la vie économique.


Là-bas, les centres-villes n'existent pas et les centres commerciaux remplissent cette fonction depuis longtemps. Les Américains n'ont jamais vraiment aimé la ville à laquelle ils ont toujours préféré la banlieue. Et le pays offre des espaces où abondent des espaces urbains et des centres commerciaux à l'abandon sans que personne ne s'en offusque.


Le plus inquiétant sans doute est que la France s'américanise également dans le domaine de l'aménagement ? N'assiste-t-on pas également chez nous à un fantasme néo-rural qui voudrait que l'on réalise la plaisante suggestion d'Alphonse Allais de construire les villes à la campagne parce que l'air y est plus frais ? Ne voit-on pas des villes moyennes mises en soin palliatif alors que la périphérie commerciale continue de se développer sans que les responsables d'Action Coeur de Ville y voit la moindre contradiction ?


Un moratoire pour de nouvelles relations centre-ville/périphérie


Après les terres délaissées par l'industrie, les friches commerciales se développent. A l'inverse de la crise des villes moyennes, la tendance n'en est qu'à ses débuts. Rien de bien réjouissant en soi sinon que la crise des villes moyennes pourrait justement trouver une partie de sa résolution dans la multiplication des friches. Pour les territoires, ce sera de fait une occasion unique de réintégrer ces espaces à la ville. Ce ne sera évidemment ni possible, ni souhaitable pour toutes. Certaines sont trop isolées et devront être réaffectées à des activités économiques ou à une renaturalisation. D'autres en revanche pourront être réaménagées sur la base d'une mixité fonctionnelle.


L'erreur en ce domaine serait de concevoir ces opérations de conversion comme des entités autonomes. Le "recyclage" de ces espaces - pour reprendre un terme malheureux - doit être au contraire de réorienter une partie des commerces en centre-ville, de restaurer une complémentarité perdue et non pas de ressusciter sous une forme différente une concurrence avec les centres-villes qui a fait tant de mal ces dernières années.

Bien sûr, tout reste à faire et à inventer. La question de l'aménagement et de ses modalités juridiques n'est pas la seule. Il faudra également s'interroger sur les modalités de pilotage. De même que le financement de l'acquisition et des équipements publics supposera forcément que des acteurs privés - qui pourront difficilement être des foncières commerciales que l'ADN ne prédispose à faire que du commerce - soient prêts à s'investir dans ce gigantesque chantier de la reconversion. A plus large échelle, il faudra également renforcer certaines zones commerciales et en orienter d'autres, à bout de souffle, vers la fin.


A ce stade, une seule certitude : la reconversion des friches commerciales ne pourra se faire efficacement si les zones commerciales continuent de se multiplier. Répétons-le, cette perspective n'a rien d'une vue de l'esprit. Les zones commerciales représentent une planche de salut pour des acteurs en quête d'un nouveau souffle. Contrairement à ce que l'on pourrait imaginer, le niveau de saturation des zones de chalandise est même devenu une variable secondaire. Vieillissants, des zones commerciales sont identifiés comme des proies vulnérables. Rien de plus facile pour des "retail parks dernier cri" de les éradiquer de la carte. Des foncières sont ainsi devenus des spécialistes incontestés de cette stratégie de la prédation dont la finalité n'est pas de gagner des parts de marché mais de conquérir celles des voisins.


On conçoit dans ces conditions que le projet actuel de moratoire sur les grandes surfaces reste un impératif absolu. Contrairement à une logique cynique qui voudrait que ce soit trop tard, ce moratoire peut encore sauver des villes mais surtout constituer une opportunité unique pour redessiner les relations centre/périphérie. Il ne tient qu'à nous de la saisir.

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